经商业与地产（ID:）授权转载
商业设施的内容提供者
“ JADE”
不遇见岛屿和暗礁，难以激起美丽的浪花。
——俄国文学家 亚历山大·尼古拉耶维奇
2019年12月，新型冠状病毒肺炎爆发。
在之后的60多天里，中国大地一改往日的喧嚣，商业的繁华不再暴露于市，疫情的攀升倒逼消费者被迫居家，生活与消费行为习惯随之悄然改变。
你一定会发现，微信、抖音、看视频、玩游戏，你的在线时长提升了不少......
听说过“21天效应”吗？
在行为心理学中，人们把一个人的新习惯或理念的形成并得以巩固至少需要21天的现象，称之为21天效应。
如果说21天能够培养一个习惯，那被居家隔离21天的中国人会有哪些新习惯被培养出来呢？
居家隔离期间，很多人从习惯于逛菜市场转而开始依赖生鲜APP下单，从会面沟通转移到电话会议，从医院就医过渡到线上问诊，从影院观影转换到抖音视频，从企业办公到在线办公，从线下培训到线上开课，不知不觉中，从最初的被迫接受，到慢慢适应，再到习惯与依赖，人们的消费轨迹开始偏离传统，新的消费萌芽破土而出。
这是中国互联网发展史上第二次被“不可抗力”所激发，上一次是2003年的非典，那一年奠定了互联网电商的崛起。
而这一次的中国，正处在移动互联时代的深化期和5G网络的普及前夜，被隔离的21天正在孕育一个全新的“数字中国”。
与此同时，那些曾被我们视为“不可或缺”的存在，也于“被取代”中偏离了原本缓缓上升的轨道，走向未知甚至没落的未来。
每一个企业和个体都应正视这种潜移默化的改变，顺势而动提升能力。
正如非典爆发后电商的发力，这一次，我们透过疫情，预见正在加速到来的未来，细聊6个与商业不动产相关的行业趋势，这必将影响未来十年的每一个企业和从业者和。
烧钱的生鲜新零售
终于迎来发展的春天
2016年10月，马云第一次提出“新零售”概念。此后，一场轰轰烈烈的新零售大战席卷了几乎所有零售门类，其中生鲜超市被视为主战场。一年之内，永辉超级物种、苏宁苏鲜生、京东等各类新零售生鲜超市如雨后春笋般冒了出来。
但到了2018年，生鲜新零售蒸蒸日上的势头开始有所动摇。负责超级物种项目的永辉云创因两年巨亏10亿元而被剥离出上市公司体系。京东总裁王笑松定下的2018年开50家门店的计划，到年底只完成了五分之一。甚至新零售的“扛把子”盒马鲜生也关停了一家门店。
就在大家都不看好生鲜新零售，开始唱衰的时候，一场疫情的爆发，为它带来了拐点。
在疫情防控过程中，菜市场的关闭与居家隔离的措施，让在线买菜、APP下单成为人们生活的“常态”，生鲜类商品成为了“抢手货”。
据了解，春节期间，像每日生鲜、叮咚买菜等主打生鲜类商品的电商平台成交额分别增长了3倍和6倍；苏宁易购、步步高、永辉超市等新零售相关的上市公司也在加大马力抢夺市场份额。市场端的变化在股市“立竿见影”。2月4日，永辉超市、红旗连锁股价分别大涨9.48%、7.37%。
这几天，为了能在“每日优鲜”上买到新鲜蔬菜和肉品，小编每天都要设置闹钟，准时8点起床抢菜，但像土豆、白菜类的热销品依旧鲜少买到，常以失败告终。
小编并非个例，据每日优鲜公司数据显示，今年除夕至初四，该平台实收交易额较去年同期增长321%，其中鲜菜、鲜果、鲜肉、水产以及防护口罩等需求量最大。
火热的销售场面也出现在另一个生鲜电商平台“叮咚买菜”上。“今年由于春节期间出现疫情，消费者在线买菜的需求大幅上升，最近平台用户日均增长逾4万人次。”叮咚买菜相关负责人表示，春节期间，平台成交总额同比增长6倍，客单价增长了70%。
由此可见，“闭关在家”的消费者大多会选择线上购物来解决日常生活所需，尤其是生鲜。
“自1月26日开始，我们线上业务订单暴增，每天破万单。”华润万家浙江公司工作人员表示，消费者在线上购买的品类跨度也比平日更大，整体订单笔数和客单价较日常高峰，而商品种类涉及粮油米面、方便食品、速冻食品、桶装水、生鲜、蔬菜、水果、肉品。
同样的情况也出现在物美的“多点”，在疫情期间，除了年轻人，甚至很多老爷爷和老奶奶都习惯了用“多点”下单买菜。
一雪前耻的生鲜新零售，能否在疫情后还能维持增长？我们认为是可能的。
首先，得益于多年的发展与大规模的融资，大多生鲜新零售已经建立了完善的供应链系统，生鲜新零售的价格没有在疫情期间产生明显“波动”，且品类更为丰富，物美价廉的品牌印记在经历“患难”期之后，会更加深入人心。
其次，近乎20天的购买行为足以改变消费者的消费习惯，当人们尝到了价格与便捷的甜头后，消费轨迹也就逐渐偏离。
最后，生鲜市场的规模庞大，生鲜新零售增长迅速。数据显示，2019年生鲜市场交易规模达到5.31万亿元，其中生鲜电商市场交易规模近4千亿元人民币，对比2017年，这个数字仅为1.4千亿。短短三年间，市场规模近乎实现了3倍增长，增速增势正猛。
目前，生鲜消费依旧集中在线下农贸市场，但随着互联网的原住民——年轻一代成为消费主力军，更加便捷的生鲜新零售正在通过更透明的价格，质高且稳定的产品，一步步占领年轻消费者的消费市场。
虽然，疫情之前，生鲜新零售发展的脚步放缓，但这并不意味着行业的退步。
新的事物总是在探索中前行，在实践中发展，一方面，盒马等“新生代”纷纷调整策略，后退是为了更好的前进；另一方面，经过新零售浪潮洗礼的传统生鲜超市企业正在大步向数字化迈进。从这个角度讲，生鲜新零售所带来的行业变革才刚刚揭幕。
不被看好的无人空间
将重新被审视诗
2016-2017年，在新零售涌入生鲜战场的时候，无人超市也被推上了神坛。据统计，仅2017年，全国无人超市累计落地超200家，无人零售货架累计落地2.5万个。
根据IT桔子数据显示，截至2017年底，无人零售领域有近130家融资，融资规模超过40亿，一时间风头无二。然而，很快，无人超市就遭受了市场的打击，缤果盒子上海首家无人便利店仅营业了一个月，西南首家无人超市 GOGO仅存活了四个月，传猩便利裁去约60%的BD人员，七只考拉大裁员90%以上……
仅一年时间，曾经被数追捧的无人超市迅速陨落，活下来的寥寥无几。
然而，此次疫情期间，无人超市又出现在了人们视线中。
2 月 2 日，火神山医院正式交付使用，当日上午，一家特殊的疫区超市也正式营业：湖北连锁超市中百仓。通过阿里巴巴旗下淘鲜达的自助收银系统，超市实现了「无接触收银」，为军队医务工作者供应更便捷、更安全的物资。第一天下来，超市已接待了 200 多位客人。
为降低新型冠状病毒的传播风险，超市不配备收银员，顾客挑选完物品，只需要用手机自助扫码结账就能完成整个购买过程。不仅如此，超市自助收银后也不会产生小票，最大可能地减少人与人之间的接触，也同时实现了 24 小时不间断服务。
与此同时，疫情期间24小时营业的无人超市——便利蜂也在此时彰显了他的重要，不仅从物质上，更从精神上。
疫情爆发后的几天里，几乎所有商场都开始了停业，底商也纷纷关闭，没有了昔日节日的繁华，大街上一片萧索，这无疑对疫情中人们的心理又增加了一层阴霾。
此时，唯一亮灯的便利蜂便成了一点点的“温暖”与“希望”。持续性供应口罩、食物与生活用品，无触点的购买，一方面既保证了周边居民的正常生活，一方面也让人们感受到了出行的安全。很多居民纷纷表示，“始终亮着灯的便利蜂已经成了他们物质和精神上的双重依靠”。
无论是火山医院的无人超市，还是继续营业的便利蜂，在危难之时的坚持，都在让人们重新认识无人零售的重要性。
就在火神山“无接触收银”超市正式营业的第二日，瑞幸咖啡宣布称将在全国各地加速推动无人零售智能终端布局，鼓励“无接触配送”。瑞幸的无人零售终端机将覆盖办公室、校园、机场、车站、加油站、高速公路服务区和社区等场所，并和现有的瑞幸门店网络相辅相成、互相补充。对于无人零售机的铺设数量规划，瑞幸咖啡首席执行官钱治亚表示，“越多越好”。
事实上，无人零售这件事在发达国家已经步入成熟。瑞典的无人便利店，美国的 Go便利店，甚至在日本，无人酒店已经开始大行其道。
祸兮福所倚，灾难之中危机与机遇的并存或许能让资本与企业重新审视无人零售这条不再新的赛道。
弯道超车的互联网医疗迈入3.0时代
在当前特殊的疫情阶段，互联网医疗的重要性日益凸显，线上医疗平台迎来访问峰值。
1月30日，腾讯联合微医、好大夫在线、企鹅杏仁、医联、丁香医生等五大互联网医疗服务平台，针对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，提供免费在线义诊服务。
平安好医生、京东健康、微博等众多知名平台也纷纷开通线上问诊，在丁香园互联网医疗平台上，患者平均15分钟就能获得问诊专家的回应，从而科学评估自身状况。
来自阿里健康的数据显示，截至1月30日12时，阿里健康于手机淘宝、支付宝上搭建的在线义诊活动页面，累积访问用户数已破280万，医生数量超1000名，参加线上义诊的在线医生人均日接诊量超100单。
而根据微医的数据，截至1月29日13时，微医互联网总医院抗冠免费义诊专区访问量超过7198万，累计提供医疗咨询服务近64.5万人次。
更为重要的是，远程诊疗在此次抗击肺炎中发挥了重要作用，在武汉火神山和雷神山医院已经建设了5G通信网络，即可用作远程诊疗。四川、广东、重庆等多省市均已开始通过远程专家会诊方式治疗肺炎患者。
显然，这一次疫情催化了互联网医疗的快速发展与完善。在此之前，根据现行的《互联网诊疗管理办法》，在线问诊平台不得对首诊患者开展互联网诊疗活动，首诊只能在线下。线上医生不能开具处方，一定程度上成为用户从线下往线上迁移的制约。
但这次疫情，将会极大地改变了人们的认知。
首先，互联网医疗不仅将有力减轻医院压力，舒缓医疗资源不平衡的难题，而且可以减少医患之间的接触，消除部分交叉感染的威胁。这种高效、快捷的线上问诊方式视频问诊终端机，在疫情结束之后，也会为缓解我国紧张的医疗资源及区域分布差异起到积极作用。
其次，线上医生的用户体验得到检验，接受度增高。此后，互联网医疗的应用与互联网家庭医生的理念会被越来越多的人理解、接受和重视，成为国民健康观念升级的重要内容之一。
最后，科技的力量再次展现。云上问诊、远程阅片等技术让医疗资源得到更高效的使用。未来，互联网医疗将成为中国医疗产业链中的重要补充力量，离不开科技的力量。
随着医疗需求的增长，互联网医疗有望更加普及，而新型冠状病毒感染的肺炎疫情也将提高民众的健康卫生意识。
2019年8月，国家医保局印发《关于完善“互联网+”医疗服务价格和医保支付政策的指导意见》提出，通过合理确定并动态调整价格和医保支付政策，支持“互联网+”在实现优质医疗资源跨区域流动、促进医疗服务降本增效和公平可及以及改善患者就医体验等方面发挥积极作用。诸如此类的监管网络诊疗的条例持续发布，将有助于提高行业门槛。
可以说，今天我国的互联网医疗已经从在线挂号为代表的1.0时代进入了以互联网医院为主的2.0时代，而此次疫情过后，我们将从2.0时代阔步迈进以三医联动为核心的3.0时代，互联网医疗正式步入快车道。
野蛮生长的线下娱乐业
加速汰换与模式创新
传媒行业重大变革依赖于传播媒介的革新，历史上传播媒介经历了广播、电视、PC等形式的升级。
今天，伴随互联网时代的到来，5G、电视机、移动端等传播媒介正在重塑传媒内容的形式和渠道的格局。
而影院作为经历几十年变革的传统娱乐体验模式，面对PC与移动端的冲击，又将何去何从？
前几年，影院经历了跑马圈地的野蛮式生长，一二线城市几乎每1-2公里就有一家影院，高密度的布点没有为影院带来预期的高收益，反而拉低了每家影院的上座率。
2019年，越来越多的影院开始了“淡季闭店，旺季开店”的运营策略，部分地区供应过剩，一些影院甚至开始转做成夜场，婚宴等其它业态；同时，去年影院的市场供应量显著减少，增速持续放缓至9%，且增量多集中于三四线城市。
一些龙头企业，诸如万达2019年上半年营收同比减少11.2%，其中电影放映收入同比减少3.7%，电影业务收入同比减少高达70.1%。同期，横店影视净利润同比下跌23.8%，金逸影城净利润下滑36.78%，维持“二连跌”的困境。
不仅万达电影、横店影视、金逸影城，大地、中影等院线巨头的日子也不好过，新建影院增速放缓，市场占有率与上座率不断降低，同比票房甚至出现了负增长。
在这样的情况下，部分巨头已经“撑”不住了，开始陷入“关店潮”，甚至剥离院线业务。2019年，星美控股旗下三成影城暂停营业，恒大影院也纷纷停业整顿，并被资本剥离，“恒大院线”退出历史的舞台。
此前，2018年完美世界就已经以16.65亿抛售了院线业务，以求回笼资金，提升盈利能力。
据悉，国内的影院行业票房低于500万的低质量影院数目，已经占影院总数的2/3，而低于500万，就意味着每卖一张票就要赔本0.5元。换言之，影院行业的入不敷出已成为大势。
然而，众所周知，我国的娱乐消费始终呈现上扬趋势，作为娱乐消费的重要组成，影院却没有受益，那么，消费究竟流入了哪里？
答案正是线上娱乐。
以完美世界为例，在抛弃了院线业务之后，转将游戏作为核心业务，事实上，这样做的效果非常明显。在剔除“拖后腿”的院线业务后，完美世界2019上半年营业收入同比增长12.44%。
与此同时，线上视频付费会员始终维持高增长，甚至超出预期。截至3Q19，爱奇艺和腾讯视频的付费会员数量分别为1.06亿和1亿，同比增长31%和22%，大大超预期。
由此可见，消费者正在从影院走出，涌入线上，而此次疫情的爆发，正在加速这种“涌入”的同时，也在加速以影院为代表的线下娱乐业的淘汰出局。
1月20日新型冠状病毒被确认为SARS的“近亲”后，官方肯定了疫情已经进入了人传人阶段，尽量避免去封闭、空气不流通的公共场合和人流量大的场所。紧随其后，七部贺岁影片集体撤档，影院关闭的消息随之而来。
线下娱乐的叫停大大助力了线上娱乐的迅猛发展，以长视频、短视频、直播、游戏为代表的线上经济、宅娱乐变得欣欣向荣并大肆瓜分娱乐市场。
过往春节的亲友团聚变成了线上红包视频云拜年、线上组队玩游戏。" 抖音单日用户使用时长已经超过了 90 分钟。"
据悉，春节期间《王者荣耀》的峰值 DAU 达到了 1.2 亿至 1.5 亿之间，有望打破去年大年三十单日流水 13 亿的记录，《和平精英》的峰值 DAU 在 0.8-1.0 亿之间，双双创下历史新高。反映在股价上，影视股集体受挫、而以完美世界为代表的游戏股集体大涨。
长达近20天的居家隔离，正在让消费者习惯于在线视频等线上娱乐业，消费习惯的改变或将让影院与消费者渐行渐远。
这一次线上娱乐对市场的大肆蚕食，对本就爬坡缓行的影院业可是说是雪上加霜。
线下娱乐业与线上娱乐业的此消彼长，正在重塑整个娱乐行业的市场格局，以影院为代表的实体娱乐业加快了被淘汰的步伐。
大鱼苟延残喘，小鱼力竭而亡
餐饮行业迎来残酷时刻
2019年，可以说餐饮行业是在开与关的并行中渡过。
曾经，市场规模的急速扩张让无数品牌疯狂入市，然而，随之而来的激烈竞争与消费者“品味”的水涨船高让市场愈加饱和与难以捉摸，作为结果，关店潮出现。据统计，2018-2019年间，餐饮品牌的关店率已高达70%。
同时，餐饮品牌的盈利状况也不再乐观，除了竞争引起的价格战带来的利润降低，物业租金的上涨也让商户举步维艰。20%盈利、40%保本、40%亏损的“244运营结构”正是当下餐饮品牌生存的真相。
2019年餐饮行业头上的阴霾还未散去，2020年疫情的这场暴击就彻底摧毁了不少中小餐饮商户活下去的希望。
2月5日，内地所有门店自1月26日起暂停营业的海底捞（6862.HK），其股价在短暂反弹后继续下跌，截至收盘跌幅为3.79%。1月20日至今，海底捞下跌近20%。
不仅股价下跌，海底捞的现金流也捉襟见肘，据中信建投分析称，即使元宵节后内地门店恢复营业，海底捞整个一季度的翻台率也将受到很大冲击。据估算，本次疫情或造成海底捞营收减少50.4亿元，归母净利润减少约5.8亿元。
虽然损失严重，但海底捞由于自身护城河深厚、成本费用控制能力强还尚能度日，其他中小餐饮企业可能难以具备这样对抗疫情的能力。
西贝餐饮董事长贾国龙表示，西贝在全国60多个城市的400多家连锁店均已停业，只保留了100多家外卖业务，“往年春节西贝的整体营收能达到7亿元左右，2020年几乎全部归零”，目前公司账上的现金流扛不过3个月，2万多名员工将待业。
眉州东坡也称，1月21日到1月30日一共退餐11144桌，直接损失估算金额在1700万元左右；此外春节期间员工工资、加班费及节日红包支出共计约6068万元，每月店面房租约1116万元，员工宿舍房租约295万元，疫情防护开销约38万元……
恒大研究院报告称，预计2020年餐饮行业零售额仅在春节7天内就会有5000亿元的损失。
而在此次疫情之前，中国饭店协会预测，2020年餐饮业收入有望突破5万亿元，仅春节期间将达到7000多亿元。显然，这些都因疫情的到来成为了“浮云”。
失去了春节的高光业绩、损失了无数库存生鲜、承受着不菲的租金压力、面对十几天的停业以及不可预知的萧条期，本就岌岌可危的中小餐饮品牌无疑将迎来生与死的考验，但灾难这一粒灰，落在个人头上，就会成为压死他们的一座大山。
参考非典期间餐饮行业50%-80%的业绩下滑，加之2019年本就70%的餐饮闭店率。疫情过后，市场恐将有近乎一半的中小餐饮品牌销声匿迹，一场残酷的行业洗牌期被疫情倒逼而来。
阴霾过后，大伤元气的餐饮业还能否继续前行？答案似乎并不乐观。
灵活办公引人瞩目
传统写字楼市场未来生变
日前，世邦魏理仕日前发布《2020年中国区房地产市场展望》，根据报告，截至2019年末， 17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%，全国写字楼租金指数同比下跌1.8%。
从一线城市来看，北京写字楼空置率为17%，上海为21%，深圳最高达到27%，广州最低，仅为5%左右。
受经济放缓影响，写字楼需求端走弱，企业的扩张更为保守视频问诊终端机，且大多以缩减成本为主，因此导致写字楼市场出现大面积的退租，尤其是北京市场，空置在一年的写字楼比例在10%左右，空置在半年的比例达到30%左右，2019年北京写字楼空置率更是创下了2011年以来的历史新高。
作为市场的风向标，一线城市写字楼市场的下滑，直接反馈了国内写字楼市场不容乐观的下行趋势，而究其原因，不过二点：一是内需的减弱，二是外部环境的严峻。
随着互联网络的发达，新的职业层出不穷，人们不再局限于传统行业，新媒体运营、职业策划师、心理疗师等新兴的社会角色正在让更多的人成为自由职业者。
据统计，在我国，自由职业者人数最多的前五座城市分别为：北京、上海、广州、深圳、成都，这正与这些城市写字楼空置率攀升的趋势相契合。换言之，与日俱增的自由职业者从一定程度上，正在影响传统办公楼市场。
而这种影响力，在美国更为明显，多达6000+万的自由职业者正在推动更多写字楼向公寓、住宅等其他物业属性转变。
与此同时，国内严峻的经济形势也在冲击写字楼市场。伴随疫情的爆发，中国无疑将迎来一轮新的经济低迷期，而作为结果，则会是一批中小企业的阵亡。
虽然疫情加快了中小企业租户的消亡，但另一方面，疫情也在为这些企业创造出另一种生存的可能。
疫情期间，总理提及“支持网上办公等措施，减少人员流动”，于是，在家办公的一系列硬件设施一蹴而就。
钉钉在阿里云上扩容1万台云服务器，以保证1000万家企业的2亿上班族在线开工，并保障钉钉视频会议、群直播、办公协同等功能的运营。
针对协同办公、远程会议，华为 、腾讯会议、会畅通讯、Zoom、瞩目等企业也开放了疫情时期的免费使用权限。
与此同时，“云视频会议”开始入驻人们的工作。以华为 为例，作为华为内部 19 万人使用的协同办公平台， 嵌入了华为云会议的视频会议功能。通过云会议，人们可以共享电脑桌面内容，实现顺畅的视频沟通。
下图为电脑版，可以实现屏幕和白板两种模式，屏幕可以共享桌面的任何文件，包括 、文档、图片等。
如果说，当下大量“在家办公”的出现是源于形势所迫，那么随着就业者对一系列办公软件与会议服务系统的适应，人们就会习惯这种更加省时的便捷，更为开放式的灵活办公理念也将洗礼企业家的思维。
于员工而言，在家办公的落地节约了人们路途的耗时，办公时间的自由度也更高，更加适合当代人的生活模式。
于企业而言，在家办公的尝试契合了当下“开源节流”的保守运营策略，大大节约了支出成本。
于相关产业市场而言，在家办公的一蹴而就，迅速扩张了市场规模，企业得到长足发展，市场得以更加成熟。
无论是更为完善的市场倒推“在家办公”模式的前行，还是疫情对人们工作习惯的改变推动“在家办公”的延续，亦或是企业在尝到“甜头”后，处于压缩成本的主动改变，“在家办公”等更为灵活的办公方式，无疑将成为新兴的工作趋势。
而对于传统写字楼市场而言，这样的趋势肯定不是件好事，但对于市场的冲击如何，还有待观测。
结语
不遇见岛屿和暗礁，难以激起美丽的浪花。
新型冠状病毒肺炎爆发既为我们带来了危难，也为我们带来的机遇。谁将崛起，谁又将陨落，我们只能管中窥豹。
但我们能确定的是：只要坚持，灾难终将过去，春天必将到来。
图源网络，如侵删歉
资料来源：人民网、新华网、新浪财经、中信建投研报，申万宏源研究、西部证券研发中心等相关报告